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天润城九、十街区业主大会议事规则
发布时间:-0001-11-30 丨 阅读次数:828

天润城九、十街区业主大会议事规则

(经天润城九、十街区首届业主大会投票通过)

为规范业主大会的活动,维护业主的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律法规的规定,结合本小区实际,制定本业主大会议事规则。

第一章  业主大会

第一条 本业主大会由本物业管理区域内全体业主组成。本业主大会设立的业主委员会负责执行业主大会的决定。本小区可以根据本议事规则规定的程序,设立业主代表大会,履行业主大会的职责。业主大会和业主代表大会,以下统称业主大会。本业主大会名称为天润城九、十街区业主大会。

第二条 业主大会的议事内容包括:

(一)制定、修改管理规约、业主大会议事规则;

(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员,撤销业主委员会的不当决定;

(三)决议业主委员会的工作职责和业主大会、业主委员会活动经费的筹集及使用;

(四)审查业主委员会和物业服务企业或其他管理人的年度工作状况和报告;

(五)决议或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和和业主费用分摊方案;

(六)选聘和解聘物业服务企业、中介咨询机构、会计事务所、法律顾问、秘书或者其他管理人;

(七)筹集和使用专项维修资金;

(八)决议申请改建、重建建筑物及附属设施;

(九)决议申请分立或者合并本小区;

(十)改变或者撤销本小区内业主小组作出的与业主大会决定相抵触的决议;

(十一)制定本小区内共有部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度;

(十二)制定物业合同无法履行等情形的应急预案;

(十三)审议决定本物业管理区物业共用部分的经营方式,管理和使用物业共用部分经营收益配等方案;

(十四)决议对业主违反法律、法规、规章和管理规约、业主大会议事规则的行为,向人民法院提起诉讼的事项;

(十五)决定本小区内全体业主诉讼事宜;

(十六)决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。

决定第(一)项,应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。决定第(七)项事项,应当经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第(八)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第(九)项事项,应当经原本小区内以及拟调整后本小区内的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项,经半数以上的业主代表同意,或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。法律、法规和规章另有规定的,从其规定。

第三条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会每年召开1次定期会议,召开时间为每年4月。业主大会由业主委员会负责召集。首次业主大会由首次业主大会筹备组负责召集。业主大会定期会议召开前,业主委员会应当向业主公告以下内容:

(一)上一年度物业管理情况报告;

(二)上一年度业主委员会工作情况报告;

(三)上一年度业主大会收支情况报告;

(四)物业管理的其他有关事项。

业主大会定期会议应当讨论并决议以下内容:

(一)审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的年度工作计划;

(二)选举需要补选的业主委员会委员;

(三)决议下一年度物业管理有关事项;

(四)决议下一年度业主大会收支预算;

(五)决议物业管理其他的有关事项。

业主委员会在业主大会定期会议召开30日前,应当就有关物业管理工作征询业主意见,并对业主提出的意见、建议等,由业主委员会会议审议,形成议案提交业主大会会议决定。

业主委员会应当在会议召开15日前,将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向本小区内全体业主公告,同时告知社区居(村)民委员会,并听取其意见。

第四条  有下列情形之一的,业主委员会应当自下列情形发生之日起30日内组织召开业主大会临时会议:

(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议;

(二)20%以上的业主代表提议召开的;

(三)经业主委员会半数(含)以上委员提议变更业主委员会委员的;

(四)业主委员会委员空缺达半数(含)以上的;

(五)业主委员会认为业主小组决定的事项与业主大会或业主委员会作出的决定有抵触,提议召开业主大会临时会议的。

提议召开业主大会临时会议的,提议人应将议题、提议人签名和提议人票权构成清单书面送达业主委员会,并在本小区内的显著位置公示,公示期不少于7日。临时会议的议题,应当符合议事规则约定的议事范围。

第五条  业主委员会对提议业主人数有异议的,应当自收到业主提议之日起30日内自行核查或向南京市住建委申请启动南京市业主公共决策平台进行核查,并作出是否召集业主大会临时会议的书面决定,在本小区内显著位置公告。

业主对业主委员会自行核查的结果有异议的,业主可以于自行核查结果公示后3日内向南京市住建委申请启动南京市业主公共决策平台进行核查,并将核查结果在本小区内显著位置公示。

第六条  业主委员会未按时作出决定或者业主委员会决定不召开临时会议,但经南京市业主公共决策平台核查后业主提议符合第四条规定的情形的,并由相关业主提出申请的,浦口区相关街道办事处应当于10日内责令业主委员会履行职责,逾期仍不履行的,相关街道办事处应当依法指导、协助业主组织召开业主大会临时会议,对相关事宜进行表决,并进行监督。

第七条  业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。具体议事形式由业主委员会根据大会决议事项根据本规则确定。首次业主大会议事采用书面征求意见的形式召开。

采用集体讨论形式的,业主大会可以由业主委员会或业主大会筹备组根据表决事项实际需要,选择以下方式中的一种方式召开;

1.由全体业主参加业主大会会议;

2.由业主从业主小组中推选业主代表参加业主大会会议;

3.通过南京市业主公共决策平台表决。

推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表按照以楼幢为单位设立业主小组,从业主小组中推选业主代表方式产生。

第八条 业主小组由该幢、单元的全体业主组成。以下事项由业主小组内的全体业主共同决定:

(一)推选本小组业主代表;

(二)决定本小组物业专项维修资金的使用和续筹;

(三)决定本业主小组内的共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造事项;

(四)决定本小组范围内共用部分计量分摊等其他有关共有和共同管理的重大事项。

决定第(一)项、第(四)项规定的事项,应当经专有部分占本业主小组建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占本业主小组建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

业主小组通过召开业主小组会议履行上述职责。业主小组议事由该业主小组推荐产生的业主小组组长(楼长)主持。业主小组组长(楼长)必须是本小组(楼幢)业主。对业主小组未能选举出业主代表的,可由业主委员会或经业主委员会准许的志愿者负责征集该业主小组内的业主意见。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。会议议事程序参照本规则中业主大会会议程序执行。

业主小组依法履行上述职责作出的决定,应当三日内书面告知相关业主和业主委员会。业主小组决定的事项,与业主大会作出的决定有抵触的,业主委员会应三日内书面告知业主小组组长并责令其改正;业主小组未及时改正的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议予以讨论,并作出决议。

第九条  业主小组推选业主代表参加业主代表大会会议的,业主代表由本小组业主自荐、互荐并由小组全体业主双过半选举产生,业主代表原则上不能代替业主本人作出决定,若业主小组全体成员授权同意由小组代表全权代表本小组业主在代表大会上履行整体表决权的除外。业主代表应当于参加会议3日前,就业主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主的意见,表决书应当经业主本人签字后,由业主代表送达业主大会会议投票表决。代表业主小组履行整体表决权的需要出示业主小组全体业主同意及授权证明。

以楼幢为单位成立的业主小组业主代表人数划分办法:单幢楼业主人数小于80人的,推荐1名代表;大于80人且小于120人的,推荐2名代表;大于120人的,每增加50人增加1名代表。

第十条 业主委员会在本小区内显著位置或业主大会及业主委员会办公用房设提案箱、提案簿,并安排专门的人员每月负责收集、整理当月业主、业主代表就物业管理有关事项的提议、意见、建议,向业主委员会主任报告,由业主委员会主任决定召开业主委员会会议进行审议的时间、地点等。

业主委员会根据业主、业主代表的提议、意见、建议和相关政策的要求,由业主委员会会议审议并由半数以上委员同意后,形成有编号的业主委员会议案,提交业主大会会议决议。

第十一条  业主大会会议按下列程序召开:

(一)会议筹备工作

1.业主委员会负责开会前的准备工作。根据业主、业主代表的提议、意见、建议,经业主委员会会议审议后草拟议案,制定征询意见表或表决票,核实业主情况。

2.公告会议提案和议案,并书面征集修改建议,公告期不少于7日;

业主在征集期内提交建议,建议内容应符合议事规则约定的议事范围,应包括修改建议、理由和实名落款;

3.综合征集到的书面建议,向提议业主书面反馈采纳或不采纳建议的理由,并接受业主质询;

(二)发布公告

完成议题征集和调整修改后,在物业管理区域的显著位置公告。公告内容应包括会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、会议议题、表决票回收起止日期等,公告期不少于15日;同时,以书面形式告知相关的社区居民委员会。发生重大事故或紧急事件等,需要及时处理的,要及时通知和公告,并同时告知街道办事处和社区居民委员会。

公告包括以下内容:1.会议形式;2.会议日期、地点;3.提交会议审议的事项;4.会务常设联系人姓名、联系电话;5.其他需公告的事项。

(三)会议召开

业主委员会负责组织召开业主大会会议。

采用书面征求意见形式的,业主委员会应在投票日期15日前发放征询意见表或表决票(选票),将业主大会议事内容书面征询本小区内业主意见。

物业管理区域内召开业主大会、业主委员会会议,应当告知社区居(村)民委员会,并听取其意见。

(四)表决形式

业主大会会议可以现场表决或书面表决,也可以在条件成熟后,采用南京市业主公共决策平台进行表决。对现场表决或书面表决形式、结果有异议的,业主可持本人身份证及房产证等证明到业主委员会公布的业主查询处核查或通过南京市业主公共决策平台核查。

(五)公告业主大会会议决议

完成会议表决票回收和结果统计后,将结果送达全体业主。在业主小组范围内公示全体业主表决结果和本小组表决清单,表决清单内容应包括参加表决的业主房号、表决权数和表决意见。

业主委员会应当在业主大会的决定作出之日起3日内以书面形式在本小区内公告业主大会决定。公示期不少于7日。

业主委员会做好业主大会会议书面记录;业主大会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署,并由出席会议的业主委员会委员签字并存档,业主大会已刻制印章的,业主委员会委员签字并加盖业主大会印章后存档。

会议结果应同时书面告知当地居民委员会。

第十二条  业主大会形成的决议,对本小区内的全体业主具有约束力,业主必须共同遵守。持不同意见的业主不得抵制业主大会决定的执行,不得干扰业主大会的正常工作。

本小区内召开业主大会、业主委员会会议,应当告知社区居民委员会,并听取其意见。

业主大会形成的决议违反法律法规的,业主可以向物业所在地街道办事处、社区居委会投诉,由物业所在地区相关物业管理行政主管部门责令其限期改正,或者撤销其决定,并通告全体业主。对物业管理行政主管部门、街道办事处作出的有关决定有异议的,业主和业主委员会可以依据《行政复议法》提出行政复议申请,或者依据《行政诉讼法》提起行政诉讼。

业主大会形成的决议侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

第十三条  业主可以委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议,代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。

业主委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议的,应符合下列约定:

(一)业主是自然人的,可以委托家庭成员或书面委托本小区内的其他业主或者其指定人员参加;业主为无完全民事行为能力人、限制民事行为能力人的,由其法定代理人参加业主大会会议、业主小组会议,行使投票权;

(二)业主为法人的,由其法定代表人或书面委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议;

(三)业主是其他组织的,由其负责人或书面委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议。

业主在就小区共同管理事项行使表决权时,在满足不重复表决的前提下,可采用各种可溯源(如挂号信、有业主本人签名的传真或扫描件或照片等)的表决方式,可以互为补充纳入计票。业主可以委托他人参加业主大会会议行使表决权。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。表决票已送达,业主在回收截止期内未进行表决的,计为弃权。首次业主大会会议的表决,弃权票不能计入已表决的多数票。

第十四条  业主的表决权按照面积和人数计算。

业主的面积表决权数按照下列方法认定:

(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算,但按照管理规约和业主大会议事规则约定,对因损害业主共同权益而被限制选举权、表决权的业主所拥有的专有面积不计入建筑物总面积。

业主的人数表决权数按照下列方法认定:

(一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;

(二)总人数,按照前项的统计总和计算,但按照管理规约和业主大会议事规则约定,对因损害业主共同权益而被限制选举权、表决权的业主人数不计入总人数。

按照规划建设的已经办理或未办理不动产转移登记的车库、车位,尚未进行不动产转移登记但是具有销售(预售)许可证的车库、车位,尚未进行实测暂按买卖合同记载的面积以及按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。

选票送达:在选票发放期间,业主自行到设定选票发放点签字领取,或组织者按其持有的最新通讯录与业主联系,根据需要(1)将表决单按业主提供的地址挂号邮寄送达,并保留挂号凭证;业主地址未及时通知的,筹备组或业主委员会按原预留地址发送的通知或信函,在交寄邮戳载明的日期起7日后(含7日)视为有效送达;(2)将表决单传真至业主指定号码的传真机;(3)将表决单电子版本发送至业主指定的电子邮箱。通过以上方式将视为有关表决单已送达业主和业主所委托人接收;发送人保留相关记录。

第十五条 业主大会、业主委员会工作经费经业主大会审议通过后,由全体业主承担,从物业共有部分、共用设施设备收益中列支。

业主大会、业主委员会等工作经费用于下列开支:组织活动费用,如召开业主大会会议的会务工作;聘请会计师、审计师事务所对物业管理的财务进行必要的审计;聘请专业法律工作者,对侵害业主权益的行为向对方主张权利并直至通过民事诉讼、行政诉讼等途径维护业主权益;聘请物业管理专业人士对业主们聘请的物业服务企业的物业管理工作进行必要的评估和提出监督建议;聘请秘书为业主委员会日常接待、工作记录等工作;维持业主大会的常设机构(业主委员会)的日常办公事务所需费用、业主委员会委员工作补贴等。业主委员会委员工作补贴按每人每月0元开支,如需调整,由业主委员会提出补贴调整方案交下次业主大会或临时业主大会表决。

专项工作经费开支由业主委员拟定开支方案,向全体业主公告,提请业主委员会或业主大会表决通过后执行。业主委员会应对工作经费的收支情况、有关依据及明细摘要,至少每半年在小区公告一次,并根据议事规则中设定的核查接待日,定期接受业主核查。

业主大会、业主委员会等开展工作的经费由全体业主承担,从物业共用部分经营所得收益;筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。业主大会、业主委员会等开展工作的经费,不得强制要求物业企业或其他管理人承担。

业主大会、业主委员会等工作经费归全体业主共有,依据法律、法规、规章、管理规约和本议事规则进行财务管理,并由第三方进行年度审计。经费收支账目于每年10月30号前和4月31日前在本小区显著位置公布两次,接受业主大会、业主的监督。

第二章  业主委员会

第十六条  业主委员会是业主大会的常设机构,由业主大会选举产生,执行业主大会的决定,接受业主的监督。首次业主大会选举业主委员会具体规则由首次业主大会筹备组依法根据本小区实际情况做出具体规定。

业主委员会依法履行下列职责:

(一)召集业主大会定期会议和临时会议;

(二)定期向业主大会报告物业管理情况;

(三)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案,提交业主大会会议决定;

(五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,经业主委员会会议讨论,确有必要的,形成议案提交业主大会会议决定;

(六)及时了解业主、物业使用人对物业服务的意见和建议,监督物业服务;

(七)拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案,提交业主大会会议决定;

(八)督促业主按照约定交纳专项维修资金、物业服务费和其他应当由业主共同分摊的费用;

(九)对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管,建立并妥善保管工作档案,为业主提供查阅、抄录和复制档案资料的便利;

(十)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(十一)根据业主的意见、建议和要求,拟订《业主大会议事规则》和《管理规约》修改方案,提交业主大会会议决定;

(十二)拟订本小区内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案,提交业主大会会议决定;

(十三)拟订本小区内物业共用部分的使用、收益方案,提交业主大会会议决定;

(十四)初审物业服务企业或者其他管理人制定的年度服务计划,提交业主大会会议决定;

(十五)监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同;

(十六)建立业主委员会接待制度,接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督,并定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告;确定定期核查接待日,原则上不少于每季度一次,公开接受业主对以上事务决议和执行过程的核查与质询;

(十七)对违反国家和本市相关规定以及管理规约、业主大会议事规则的行为,可以要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产;

(十八)指导、协助各业主小组推行业主代表,并协助各业主小组开展工作;

(十九)选聘、解聘中介咨询机构、会计事务所、法律顾问或秘书等;

(二十)业主大会赋予的其他职责。

第十七条  业主委员会委员由经业主大会选举通过的业主担任,并应当符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(三)未被业主大会依约限制行使被选举权;

(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

(五)具有一定组织能力;

(六)具备必要的工作时间;

业主是法人或者其他组织的,可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。本小区内,一个法人或者其他组织只能由一个自然人代表。房屋共有的,业主可以授权一个共有人参加业主委员会的选举。

第十八条  有以下行为的业主,不能担任业主委员会委员:

(一)擅自搭建建筑物、构筑物;

(二)擅自拆改房屋承重结构;

(三)擅自改变住宅外立面,破坏房屋外貌

(四)擅自破坏侵占小区公共设施和绿地;

(五)擅自拆改燃气管道和设施;

(六)擅自改变物业使用性质及有违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的;

(七)本人、配偶及直系亲属在本小区内的物业服务机构任职,或与其关联机构有利害关系的;

(八)无故欠交物业服务费或者专项维修资金;

(九)一年内连续超过6个月不居住在本小区的。

第十九条  业主委员会设委员9名,其中主任1名,副主任2名,候补委员1人。如需增加或减少业主委员会委员数和候补委员人数,由当任业主委员会或提议人根据本规则提出相关方案,提交业主大会表决。

第二十条  业主委员会主任和副主任在全体委员中推选产生。业主委员会主任或者副主任委员资格终止的,业主委员会应及时召开会议,重新推选产生业主委员会主任或者副主任。

第二十一条   业主委员会主任负责业主委员会的日常事务,履行以下职责:

(一)负责召集业主委员会会议;

(二)主持制订业主委员会工作计划和实施方案;

(三)主持制订印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度;

(四)代表业主委员会向业主大会汇报工作;

(五)组织、协调、解决本小区物业管理实施工作中的日常问题;

(六)执行业主大会、业主委员会决定;

(七)完成业主委员会交办的工作。

第二十二条   业主委员会副主任履行以下职责:

(一)协助业主委员会主任工作;

(二)根据业主委员会主任的授权,召集业主委员会会议、主持业主委员会工作;

(三)业主委员会主任缺席时,代行其职责;

(四)执行业主大会、业主委员会决定;

(五)完成业主委员会交办的工作。

第二十三条   业主委员会委员依法履行以下职责:

(一)参加业主委员会会议等有关活动;

(二)参与制订业主委员会工作计划和实施方案;

(三)参与制订印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度;

(四)参与组织、协调、解决本小区物业管理实施工作中的日常问题;

(五)密切联系业主、业主代表,广泛了解本本小区内物业管理动态、情况和问题,向业主委员会或者通过业主委员会向业主大会反映业主的意见和建议;

(六)承担业主委员会布置的专项工作;

(七)执行业主大会、业主委员会的决定,完成业主委员会交办的工作。

第二十四条   业主委员会委员实行任期制,委员每届任期3年,可以连选连任。

第二十五条   业主委员会委员任期届满三个月前,由业主委员会召开业主大会会议进行更换选举,并做好以下更换选举筹备工作:

(一)起草任期届满的委员工作情况的报告;

(二)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(三)将业主委员会委员候选人的照片、姓名、性别、学历、工作履历以及交纳物业服务费用的证明和交纳建筑物及其附属设施维修资金的证明等在本小区内公示;借助各种有利条件,组织业主委员会委员候选人见面会,由候选人向广大业主介绍本人基本情况、竞选优势、管理服务理念和履职承诺等。

(四)做好召开业主大会会议的其他准备工作。

业主委员会委员任期届满未更换的,业主可以建议业主委员会组织更换,仍不更换的,业主可以向浦口区相关街道办事处提出更换业主委员会委员的申请,由相关街道办事处责令业主委员会召开业主大会会议选举新一届业主委员会委员。

第二十六条   业主委员会委员由业主大会或业主代表大会选举产生。业主委员会委员实行差额选举。

业主委员会委员选举得票数应当超过本物业总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。符合法定票数的候选人数多于应选委员数时,按照得票总数排序,当选业主委员会委员。未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员,并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。

业主委员会委员候选人采用以下办法产生:

根据业主大会业主委员会成立、改选、补选、换届等情况,由业主委员会或临时过渡委员会或大会筹备组根据本规则制定业主委员会委员选举办法,坚持公开、公平和公正的原则公开征集候选人,具体办法如下:

(一)取得业主委员会委员候选人资格

1.报名填表:本小区业主可凭房屋产权证和个人身份证领取《业主委员会候选人自荐表》和《业主委员会候选人推荐表》,并按规范和要求如实填写相关内容,提交大会组织方审核。

2.报名条件:参照本规则第十七条、第十从条所列各项及业主委员会或大会组织方制定的其它条件。

3.审核通过

由业主委员会或大会组织方对报名业主各项资料进行审核,审核通过后,报名业主获得业主委员会委员候选人资格。

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